A Proposta Da Operação Urbana Consorciada Água Branca: Uma Análise Dos Mecanismos De Indução À Produção De Habitação Para As Faixas De Renda Média E Média Baixa

Este trabalho trata da proposta da Operação Urbana Consorciada Água Branca (OUC AB), mais especificamente do mecanismo de indução à produção de habitação para as renda média e média baixa,denominado “unidade habitacional incentivada”. A proposta da OUC AB, consubstanciada na LeiMunicipal 15.983 de 07 de novembro de 2013, traz inovações ao prever novos mecanismos de implantação para a consecução dos objetivos e diretrizes urbanísticas previstas pela Operação, na tentativa de conciliar os aspectos urbanísticos e financeiros deste instrumento, em um território com potencial de desenvolvimento urbano e tendência de desenvolvimento imobiliário. O objetivo do trabalho é analisar a eficácia desse mecanismo como indutor da formatação de produtos imobiliários residenciais na região da Água Branca para as faixas de renda média e média baixa. E, em se reconhecendo uma possível ineficácia do mesmo como formatador de produtos imobiliários residenciais destinados às faixas de renda média e média baixa, em que medida é possível promover a diversidade de renda, considerando a atratividade do empreendedor na região da Água Branca atualmente, e a capacidade de pagamento deste público alvo. As simulações realizadas, considerando os parâmetros da lei e dados recentes do mercado, permitem verificar que somente as famílias com renda média acima de 10 salários mínimos teriam poder de compra de uma unidade residencial na região pelo preço médio do metro quadrado de venda atual. Destaca-se como um dos principais riscos da não adesão do mercado produtor à OUC, a limitação da área privativa da unidade associada à reserva de estoque e a sua vinculação na compra de área adicional. Em caso de adesão, cabe a análise, por parte do empreendedor, do segmento de mercado potencial para o consumo das unidades formatadas a partir das características da unidade incentivada relativamente às demais regiões competidoras, e a possibilidade de incorporação do estoque reservado em empreendimentos de maior escala, haja vista o montante de unidades que podem ser geradas e a condição fundiária favorável representada pela disponibilidade de grandes terrenos vazios ou subutilizados com potencial de renovação.