Estudo da contribuição marginal de variáveis relevantes na formação de preços imobiliários no Brasil

A literatura técnica apresenta o Método dos Preços Hedônicos como o procedimento prevalente na avaliação imobiliária. As normas técnicas brasileiras corroboram este entendimento. Portanto, o senso comum e a comunidade técnico-científica optam preferencialmente pela marcação a mercado.Entretanto, a abordagem preferencial pelo Método Comparativo, na maioria dos casos, esbarra em problemas e limitações que independem da vontade do avaliador. Dentre as principais barreiras para a marcação a mercado encontramos: mercados de baixa eficiência e mobilidade; desorganização dos agentes e assimetria de informações; micronumerosidade de dados.O presente artigo consiste no estudo da contribuição marginal de atributos valorativos hedônicos de propriedades residenciais no Brasil, visando auxiliar na formulação de hipóteses ou na validação de modelagens econométricas específicas para aplicação na Engenharia de Avaliações.Os modelos propostos investigam preços implícitos na curva de utilidade dos agentes de demanda segmentados nas diferentes regiões do Brasil, atendo-se particularmente aos mercados imobiliários mais relevantes: São Paulo e Rio de Janeiro.O estudo estima preços hedônicos através de modelagens de dados levantados pela PNAD/2007 IBGE, que é um sistema de pesquisas por amostra de domicílios que tem propostas múltiplas, dentre as quais: condições de rendimento e habitação. As análises partem do fluxo de rendimentos derivados do estoque de imóveis alugados com a informação do valor do aluguel mensal pago.O presente artigo é um estudo centrado em preços habitacionais derivados de rendimentos de aluguéis, organizado nas seguintes seções: 1 – Introdução – onde são expostos o fatores motivacionais da pesquisa; 2 – Referencial teórico e metodologia, onde apresentamos as particularidades da modelagem no ambiente da PNAD, os modelos de explicação dos preços implícitos e analisamos de diferenças regionais e evidências explanatórias. Na terceira e última seção apresentamos nossas conclusões e recomendações para aplicações práticas e discussões normativas.