Análise de riscos de investimentos imobiliários – estudos de caso em diferentes segmentos de mercado

No desenvolvimento de um empreendimento imobiliario, o empreendedor fica exposto a muitas variaveis de natureza legal, tecnica, mercadologica e macroeconomicas. Para mitigar estes riscos, faz-se necessario o estabelecimento de processos de avaliacao de cada projeto visando sistematizar suas principais variaveis de impacto para embasar a tomada de decisao nos principais marcos do negocio, a aquisicao do terreno e o lancamento imobiliario. Este trabalho apresenta um modelo de avaliacao dos principais fatores de risco do desenvolvimento imobiliario com foco nos resultados economicos esperados, especialmente, nas margens e taxa interna de retorno sobre o capital investido em cada projeto. A validacao do metodo ocorreu por meio de 3 estudos de caso de uma incorporadora de porte nacional, permitindo aferir os resultados esperados quando da compra do terreno e do lancamento, em comparacao com os resultados efetivamente realizados, uma vez que se trata de empreendimentos ja concluidos. Foram escolhidos empreendimentos de diferentes segmentos economicos, sendo um comercial, um residencial do segmento economico e um residencial com foco na faixa de renda media-alta localizados no eixo Goiania-Brasilia. Os estudos de caso retratam o periodo de 2011 a 2016 para o setor imobiliario. O inesperado cenario de crise economica a partir do final de 2013 levou a uma retracao do mercado de compradores, gerando grande numero de distratos nas vendas efetuadas. Estas premissas, tanto da falta de mao de obra com os aumentos de custos, quanto da desaceleracao economica com a perda de clientes, nao foram previstas nos estudos de sensibilidade. Pode-se concluir que, apesar do esforco do empreendedor em mapear todas as condicoes de risco do desenvolvimento dos empreendimentos em analise, ainda sim estes mecanismos nao conseguiram prever adequadamente as variacoes de mercado e da economia. No entanto, fica demonstrada a importancia do planejamento como forma de mitigar riscos no desenvolvimento de empreendimentos imobiliarios.