Geoprocessamento aplicado ao estudo da dinâmica imobiliária: um estudo de caso sobre vazios urbanos na Região Norte de Niterói/RJ

Os Sistemas de Informacoes Geograficas (SIG) ocupam papel cada vez mais relevante no planejamento urbano. Estudos recentes mostram aplicacoes promissoras das geotecnologias no estudo da cidade e da dinamica imobiliaria, com valiosas contribuicoes para a gestao e a regulacao do uso do solo. Neste artigo, avaliamos essas contribuicoes a partir de estudo de caso para identificacao e mapeamento de vazios urbanos. Embora conceitualmente amplos, os vazios urbanos sao estruturas presentes e resultantes do desenvolvimento urbano. Atendendo o conceito de Desenvolvimento Orientado ao Transporte Sustentavel (DOTS), o melhor aproveitamento desses espacos, principalmente em areas proximas aos sistemas de transporte coletivo, poderia assistir o aumento da oferta habitacional, a reducao dos custos da urbanizacao e a otimizacao da infraestrutura existente. Para experimentar as metodologias e avaliar seus resultados, definimos um recorte espacial na Regiao Norte de Niteroi/RJ, uma area que, apesar de centralizada e bem- dotada de infraestrutura, tem vivenciado conflitos de uso e ocupacao do solo urbano. Para identificar os vazios urbanos utilizamos dados fornecidos pela Prefeitura Municipal de Niteroi. Sobre esse conjunto de dados, buscamos apreender tanto os terrenos vazios, livres de construcoes, como imoveis edificados que possam ser classificados como vazios urbanos por estarem ociosos ou subutilizados. Acreditamos que esse tipo de analise traz contribuicoes importantes para a gestao da cidade, com subsidios para politicas publicas que possibilitem melhor destinacao dos imoveis localizados em areas dotadas de infraestrutura e proximas aos sistemas de transporte coletivo, conciliando a dinamica imobiliaria com os objetivos das politicas urbanas, para garantir melhor distribuicao da mais-valia fundiaria e o cumprimento da funcao social da propriedade em areas estrategicas da cidade.