Os ratings de crédito aplicados aos empreendimentos e aos valores mobiliários vinculados ao Real Estate

Há bastante tempo os ratings de crédito foram instituídos,e servem como indicadores das perspectivas de adimplência dos devedores, e seus títulos de crédito, face aos credores. O mercado de dívida corporativa utiliza-se amplamente desses indicadores de qualidade do crédito, seja no processo de colocação dos títulos, seja nas negociações no mercado secundário. À medida que as notas de crédito emitidas pelas agências de rating são alteradas ao longo do ciclo econômico e da vida do título, os gestores de ativos valem-se dessas alterações para basear suas decisões de remanejamento dos portfólios no sentido de protegêlos das variações negativas, ou de aproveitarem-se das variações positivas. As avaliações que atribuem rating são exclusivamente para o crédito, representado pelos títulos de divida, não sendo aplicados para avaliação de ações de empresas, que são considerados títulos de risco, também chamados de títulos de renda variável.As avaliações de crédito com a atribuição de notas especificamente para o mercado de títulos de crédito e de valores mobiliários representativos de empreendimentos de base imobiliária (REITs) são amplamente utilizados nos EUA. A atribuição das notas de crédito para esse tipo de empreendimento conta inclusive com metodologias de análise específicas para empreendimentos de base imobiliária, e que são distintos das metodologias para avaliações de crédito corporativo em geral.A proposta deste artigo é efetuar uma revisão dos fundamentos que governam a atribuição de notas de crédito para esses títulos, com o intuito de avaliar sua aplicação no mercado brasileiro. Essa proposta é elaborada em função das mudanças advindas do crescimento do mercado de crédito imobiliário nos últimos anos, do surgimento de valores mobiliários associados a esse tipo de investimento, e em função das perspectivas de que esse mercado tende a se ampliar, se tornar mais complexo e se sofisticar. Além disso é esperado também que a importância dessas ferramentas cresça juntamente com o crescimento projetado pelas tendências de que haverá parcelas crescentes dos portfólios de planos de pensão, seguradoras, fundos de pensão, e de family offices dedicados aos investimentos de base imobiliária e dos correspondentes valores mobiliários