Metodologia de classificação (rating) para Fundos Imobiliários no Brasil

O mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) tem ganho cada vez mais relevância no mercado brasileiro de investimentos. Segundo dados da B3 de dezembro de 2020, já são mais de 1,2 milhão de investidores cotistas (um terço do total de investidores na Bolsa), com valor de mercado de R$ 122 bilhões e representados por 311 Fundos negociados na B3. A partir do momento em que há muitas alternativas de alocação, tanto em termos de quantidade de FIIs, segmentos de atuação e estratégias, impõe aos investidores maiores desafios no momento de selecionar as opções que mais se adequem aos seus objetivos, estratégia de diversificação e perfil de investidor. O objetivo do estudo é propor uma metodologia de classificação (rating) por meio de um conjunto de atributos a serem observados na análise de Fundos Imobiliários do Brasil, auxiliando assim os investidores em suas tomadas de decisão. Ao final do artigo, será apresentada uma matriz relacionando os ratings atribuídos aos FIIs analisados com a precificação de suas cotas no mercado (valor de mercado da cota versus valor patrimonial da cota), de forma a facilitar a identificação de oportunidades de alocação ou revisão de um dado portifólio atual de FIIs. Também será apresentado um diagnóstico feito com o uso da metodologia de back-testing, para avaliar se os FIIs com maior rating atribuído tiveram performance destacada frente ao IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários – B3).