Razões Para O Comportamento De Preços De Imóveis Na Conjuntura Brasileira Do Ciclo 2008-2010

A conjuntura setorial do real estate no Brasil nos anos 2008-2009 foi pautada pela crise internacional, cujo estopim foi o crédito imobiliário favorecido no mercado norte-americano. Ainda que não mergulhado na crise, porque na nossa economia não circularam os títulos que corromperam as carteiras de investimento de grandes fundos de investimento, atingindo poupanças e provocando um rastro de desconfiança em ativos financeiros derivados de produtos imobiliários e dos próprios imóveis, na sua imagem de investimento que tende a preservar valor de lastro estável por longo prazo, a restrição de crédito havida, desconfiança e medo espalhados pelos mercados, fizeram um ciclo de crise. Sabe-se que o setor do real estate é o primeiro que perde liquidez na crise e o último que retoma. Nesse ciclo, ainda que sob demanda rarefeita, vimos os preços crescerem muito além dos patamares inflacionários de referência do setor. O que se pretende reconhecer é se os preços estão impulsionados por alterações profundas na sua estrutura, ou se há uma formação de bolha, evidenciando-se um processo especulativo, como ocorreu no ciclo pré-crise no mercado norte-americano, no qual agentes empreendedores e intermediários exploram o mercado, buscando margens de resultado fora dos parâmetros prevalentes do setor. Neste texto tratamos da questão de validação dos preços no mercado de real estate e dos impulsionadores de demanda, para, ao final, tratar dos preços de imóveis residenciais, oferecendo subsídios para avaliação de como devem estar os “preços justos” dos imóveis nas diferentes regiões do Brasil.