Modelo de Estruturação de Funding para Implantação de Empreendimentos de Base Imobiliária, no Modelo Built-to-Suit com Financiamento Através de Emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI’s) não Performados

comercial de base imobiliária, na modalidade de construção sob medida (Built-to-Suit ou BTS) através da emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) não performados. Os CRI’s subscritos serão lastreados nos recebíveis dos alugueis devidos durante o período do contrato de locação firmado entre o locatário e o empreendedor (locador) através de uma Sociedade de Propósito Específica (SPE) pelo período de operação indicado no contrato (geralmente de 10 anos).Os CRI’s serão considerados não performados, pois serão emitidos antes da conclusão da construção do imóvel, ou seja, serão emitidos durante o período de construção (ciclo de implantação) e, portanto antes da obtenção do Habite-se.As garantias de recebimentos dos alugueis do locatário, bem como o desempenho da construção da edificação, no tocante ao cumprimento do prazo de conclusão e a qualidade da obra, sob a responsabilidade do empreendedor, são fatores considerados importantes para a avaliação deste ativo.O locatário deverá apresentar garantias firmes para o cumprimento do contrato de locação, garantindo o pagamento de todo o valor da locação pelo período estipulado no contrato de BTS. A análise do crédito do locatário, por empresas de Rating é uma forma de garantir a qualidade do investimento.O empreendedor, através da Sociedade de Propósito Específico (SPE) criada para gerir este empreendimento, contratará uma construtora, para a execução das obras em regime de construção que garanta a valor de construção durante o período de implantação. A garantia da conclusão da construção do imóvel será feita através de emissão de seguro de Performance Bond, por parte da construtora.Esta análise mostrará os resultados financeiros sob a perspectiva do investidor que comprará os CRIs e do empreendedor que obterá o financiamento para a implantação do empreendimento através da venda destes recebíveis e da venda do imóvel após o ciclo de locação, mas ainda dentro do ciclo operacional do imóvel.