Valuation De Ativos De Real Estate: Distorções Geradas Pela "Doutrina" Da Perenidade

Valuation de empreendimento para renda deve se apoiar em doutrina conservadora e que preserve a lógica do investimento, cujas expectativas são: receita em regime próximo da harmonia e lastro de valor não submetido a oscilações bruscas. Valor não é característica de um bem do real estate, mas resulta de como as partes de uma transação se posicionam para julgar o valor. Valuation é um procedimento técnico, que não envolve ansiedades ou necessidades das partes que transacionam o bem, de modo que deve buscar o "fair value" do bem. Este "valor justo", no conceito de valor da oportunidade de investimento (VOI), que seria o adequado para comprar o bem, deve atender às duas premissas originais: produzir renda com certa harmonia, equivalente a uma taxa de atratividade imposta pelo investidor e servir de lastro para o investimento. Para determinar VOI há rotina adequada, que vem sendo divulgada pelo NRE-Poli e há a doutrina da perenidade, largamente utilizada no meio. Perenidade é responsável por viés de valor, na medida em que, pretendendo uma simplificação na medida de VOI, acaba por produzir um cálculo sob premissas distorcidas, sendo inclusive um dos motores das ondas de mercado e até de bolhas. Fazemos neste artigo uma advertência sustentada quanto aos problemas gerados pela aplicação a doutrina, bem como, por meio de análise de um protótipo, ilustramos a intensidade das distorções provocadas.