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Defasagem do IPTU no Município do Rio de Janeiro: Uma Proposta de Reforma

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  • Pedro Humberto Bruno de Carvalho Júnior
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    Abstract

    O trabalho visou analisar o nível arrecadatório e de equidade da tributação do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) no município do Rio de Janeiro, identificando os principais fatores responsáveis pelo desempenho da cidade. A seção 2 embasa teoricamente a necessidade de progressividade da tributação do IPTU do ponto de vista econômico, ressaltando ainda as características extrafiscais do imposto, já que ele impacta no preço do solo urbano, induz ao seu melhor aproveitamento e pode ser utilizado como instrumento de política urbana. A seção 3 analisa os indicadores de arrecadação do IPTU no Brasil e no Estado do Rio de Janeiro. Verificou-se que há grande heterogeneidade espacial, com a concentração da arrecadação no Centro-Sul do país e nas maiores cidades. A seção 4 faz um apanhado legal das regras do IPTU no município do Rio de Janeiro entre 1980 e 2010. Nesse período ressaltam-se constantes mudanças na estrutura de alíquotas e na Planta Genérica de Valores (PGV) até 2000, onde, a partir de então, as regras têm permanecido estáveis. A seção 5 corresponde à parte empírica do trabalho e compara a avaliação imobiliária oficial e a tributação efetiva do IPTU com relação aos valores de mercado no município do Rio de Janeiro, bem como analisa e compara o sistema de avaliação imobiliária de 11 municípios brasileiros selecionados. Na sua administração, o IPTU necessita de um sistema avaliatório de imóveis para a aferição do valor da propriedade a ser tributada (valor venal). Ela é eficiente quando não há grande defasagem em relação aos valores de mercado, quando há homogeneidade nas avaliações entre imóveis de valor de mercado similares (equidade horizontal) e não exista uma menor defasagem avaliatória entre os imóveis mais valorados (regressividade). Com base numa amostra de 8.408 imóveis avaliados pela Caixa Econômica Federal (CAIXA) no período de 2006 a 2009, compararam-se os valores avaliados com os valores venais bem como com o montante tributado pelo IPTU em cada unidade. Chegou-se à conclusão de que os valores venais estavam num nível que representavam entre 26,7% e 38,5% dos valores de mercado. Constatouse elevada inequidade horizontal, onde em algumas áreas da cidade os valores venais estavam mais defasados que em outras. Além disso, o "fator de correção idade", índice usado na avaliação imobiliária que deprecia o valor do imóvel conforme sua idade (em até 50%), juntamente com as reduções e descontos concedidos pelo legislador, foram responsáveis por reduzir em 45% os valores venais originais contidos na PGV. Isso impactou enormemente a arrecadação e fez tornar a grande maioria dos imóveis da amostra isenta do imposto. Apesar da alta defasagem, analisando-se a distribuição. dos valores venais, constatou-se que houve uma pequena regressividade avaliatória. Por outro lado, quando se analisou o IPTU lançado, vê-se que ele recai mais fortemente nos imóveis mais valorados, tendo distribuição progressiva, visto que os critérios de redução tributária beneficiaram os imóveis de menor valor. Com isso, o trabalho concluiu que é necessária uma reforma tributária no IPTU carioca, atualizando-se os valores venais, revendo-se os fatores de correção e os critérios políticos de redução tributária. Em especial, o trabalho propõe que o fator de correção idade deprecie somente em até 34% os imóveis dos bairros da zona sul e em até 42% os imóveis dos demais bairros. Palavras-chave: Economia do setor público, tributação imobiliária, progressividade tributária, avaliação de imóveis, federalismo fiscal. This paper seeks to analyze the tax revenue level and the equity of the Brazilian real estate tax (IPTU) in the city of Rio de Janeiro, showing the main factors for its performance. The first two chapters confirm, based on theory, the necessity of progressiveness in the IPTU taxation system, and the legal and economic points of view, respectively. These chapters also show the extra fiscal characteristics of IPTU, because it impacts the price of urban land, it causes the best use of land and it can be used as an instrument of urban policy. The indicator for the property tax collection in Brazil is at a lower level compared to the developed countries and some developing countries and there is a high heterogeneity among Brazilian cities, with the concentration of revenues in the Midwest, Southeast and South Regions and in the major cities. In your administration, the IPTU needs a real estate appraisal system to measure the value of property that will be taxed. The system is efficient when there is not a high gap in relation to market values when there exists appraisal homogeneity among properties of similar market value (horizontal equity) and there does not exist a lower gap appraisal between the properties more highly valued (regressivity). Based on a sample of 8,408 apartments appraised by CAIXA Bank between 2006 and 2009, the values appraised by this bank were compared by officials values as well as the amount taxed by the IPTU on each unit. Came to the conclusion that the officials values were at a level that represented between 26.7% to 38.5% of the values assessed by the bank. The study found high horizontal inequity, where in some areas of the city, the official values were most outdated than others. Additionally, the "factor of depreciation for age", technical index that exists in the tax law of Rio de Janeiro, depreciates all the value of the properties according to its age (up to 50%), conjunction with the reductions and discounts given by the legislature, were responsible for depleting the officials values in 45% in the sample of apartments. This impacted greatly the collection and did become the vast majority of the properties in the sample exempts of IPTU. Despite the high gap between assessments, analyzing the distribution of the official values appraised, it was found that there was just a small regressivity in the assessments. Moreover, when analyzing the IPTU taxation, we see that it taxes more heavily the most valued properties, thus having progressive distribution, because the tax reduction criteria benefited the properties with lower value. Thus, the study concluded that there is necessary a IPTU tax reform Rio de Janeiro, updating the official values and revising the correction factors and the political criteria for tax reduction. Especially the paper proposes that the "factor of depreciation for age" depreciate up to 34% the properties in the quarters from the South Zone and up to 42% the properties from other quarters, because the first region has a higher land value composition in the all property value. Keywords: Public sector economics, property taxation, tax progressivity, real estate appraisal, fiscal federalism.

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    Paper provided by Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada - IPEA in its series Discussion Papers with number 1746.

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    Length: 98 pages
    Date of creation: Jun 2012
    Date of revision:
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