Le financement de la mobilité durable - Prix immobiliers et nouvelles lignes de transports collectifs en site propre : quels impacts ?

Ce partenariat de recherche entre la DREAL des Pays de Loire et l'Université d'Angers a pour objet d'évaluer l'impact sur les valeurs immobilières de la mise en place des lignes de tramway dans les agglomérations du Mans et d'Angers et d'une ligne de busway dans l'agglomération de Nantes. Elle s'inscrit dans une problématique centrée sur l'opportunité d'une taxe forfaitaire portant sur les plusvalues immobilières, taxe dont le produit serait destiné aux autorités organisatrices des transports (AOT) en vue de financer de nouvelles infrastructures de transport. Cette évaluation est opérée via la méthode des prix hédonistes établie à partir des bases de données notariales et de la mise en oeuvre d'un système d'information géographique. Cette méthode consiste à mesurer l'influence sur les prix immobiliers des caractéristiques internes du logement ainsi que celles associées à son environnement urbain et notamment les caractéristiques relatives aux transports urbains. A cette fin, différentes mesures relatives aux infrastructures de transports collectifs en site propre (TCSP) étudiées ont été calculées, à savoir, d'une part, les distances euclidiennes et par voie routière entre chaque logement et la ligne de tramway ou de busway. Il en a été fait de même pour l'éloignement du logement à l'arrêt de tramway ou de busway le plus proche. D'autre part, une variable de proximité indiquant la présence ou non du logement dans différents périmètres autour de l'arrêt de tramway ou de busway le plus proche a été définie. En outre, dans le cas de la ville du Mans, l'accessibilité exprimée en minutes entre chaque logement et différents lieux jugés d'intérêt (gare, place du centre-ville, Université, etc.) a pu être également calculée. L'introduction dans les modèles hédonistes de ces différentes mesures alternatives associées au tramway ou busway a nécessité, pour chacune des trois agglomérations étudiées, l'estimation d'un grand nombre de modèles économétriques alternatifs. Ces derniers donnent des résultats qui diffèrent selon les villes et le type de marché immobilier (appartements / maisons) étudiés. Dans le cas de la ville du Mans, lorsque les effets ont été mesurés via des variables de distance et d'accessibilité, les résultats révèlent que la mise en place de la ligne de tramway a engendré une hausse des prix immobiliers. Cette hausse est plus marquée en termes relatifs pour les appartements que pour les maisons et intervient après l'ouverture de la ligne en 2007. Par contre, lorsque les effets sont mesurés via des variables indiquant l'appartenance ou non du logement dans différents périmètres autour d'un arrêt de tramway, les résultats sont ambigus, ce qui remet en cause l'utilisation de ce type de mesure et, de manière incidente, amène à réexaminer la question du périmètre maximum associé à la mise en oeuvre d'une éventuelle taxe sur les plus-values immobilières. Dans le cas de la ville d'Angers (et d'Avrillé), l'analyse des effets du tramway a été menée de manière partielle, étant donné qu'au moment de l'étude, les données disponibles étaient antérieures à la date d'ouverture commerciale de la ligne survenue en juin 2011. Néanmoins, les résultats obtenus indiquent un effet positif du tramway sur les prix immobiliers, différencié selon les maisons et les appartements lorsque l'impact est mesuré en termes de distance. Cependant, à la différence de la ville du Mans, cet effet apparaît dès 2010, un an avant l'ouverture de la ligne. Les mesures en termes d'appartenance du logement à différents périmètres autour des arrêts conduisent de nouveau à des résultats ambigus. Ainsi, dans ces deux villes de taille moyenne et pour lesquelles la mise en place de la ligne de tramway a un caractère structurant, il existe une hausse spécifique des prix des logements liée à leur proximité au tramway trois-quatre ans après l'annonce de la Déclaration d'Utilité Publique. A l'inverse des villes du Mans et d'Angers, la mise en place d'une ligne de busway n'a pas eu d'impact significatif sur le prix des maisons et des appartements des communes de l'agglomération nantaise traversées par cette ligne et ce quelle que soit la mesure utilisée pour définir la proximité du logement à la ligne de busway. Par ailleurs, cette étude n'a pas permis de distinguer si c'est la nature du transport qui est à l'origine de ce constat ou si cette absence d'effet doit être associée au contexte urbain spécifique de Nantes. Afin de confirmer ce résultat, des études sur des villes de taille moyenne ayant adopté le busway et/ou sur des villes de taille importante ayant mis en oeuvre une ligne de tramway dans un contexte déjà fortement doté en transport en commun en site propre permettraient de confirmer ou non les conclusions obtenues pour la ville de Nantes.