Mesurer la qualité perçue des immeubles de bureaux parisiens

La qualité d'un immeuble de bureaux est souvent vue comme un mélange approximatif entre des caractéristiques financières et des caractéristiques objectives.Dans cette perspective, le prix est supposé être le miroir de la qualité. Or, les marchés immobiliers sont peu transparents, les biens sont des objets complexes et l'information est difficile d'accès. Le signal prix peut également refléter d'autres aspects qui diffèrent de la qualité intrinsèque, par exemple la rareté de l'immeuble. Bien qu'affecté de biais, le prix sert cependant en pratique de raccourci pour appréhender la qualité. Cette situation peut engendrer des déconnexions avec la valeur de marché. Pour traiter de cette question, une méthodologie a été développée pour rendre explicite les éléments de la qualité et surtout les jugements que les acteurs de l'immobilier portent sur chacun d'eux. Certaines grilles de notation fournissent déjà des éléments, mais il s'agit souvent d'approches normatives dans lesquelles les poids sont déterminés arbitrairement.Quant aux certifications (Breeam, HQE, Wired, Well...), elles sont directionnelles et privilégient un objectif. Nous proposons une nouvelle approche où les niveaux et les pondérations de la qualité sont déterminés par les participants du marché eux-mêmes.La première phase consiste à demander à un panel de formuler des jugements sur la qualité d'un immeuble. Elle est déclarative et abstraite, dans le sens où elle ne porte pas sur un immeuble précis. La seconde phase consiste à demander à chaque membre du panel, sur la base d'un dossier décrivant un immeuble dont il doit faire l'analyse, de noter l'immeuble selon différentes dimensions et sous-dimensions. Les différences entre les résultats de ces deux approches sont instructives et renseignent sur ce qui compte plus ou moins dans le discours, et plus ou moins en actes.Une fois les phases expérimentales réalisées, cette modélisation permettra de positionner les immeubles du parc les uns par rapport aux autres en termes de qualité, et de suivre dans le temps leurs évolutions. Ces évolutions seront soit la conséquence d'une variation des caractéristiques physiques en tant que telles, soit d'une variation des jugements sur ces mêmes caractéristiques.