Ancrer le capital dans les flux logistiques : la financiarisation de l’immobilier logistique

La financiarisation de l'immobilier résidentiel, commercial et de bureau a été particulièrement investie par la littérature académique. Ces travaux ont conduit à l'idée de financiarisation de la production urbaine. Un produit immobilier particulier a moins attiré l'attention : l'immobilier logistique. Or, ce dernier suit une trajectoire de financiarisation particulière qui offre un regard complémentaire sur les logiques de la production urbaine contemporaine. Contrairement aux autres marchés immobiliers, une forte intégration de la chaîne immobilière est à l'½uvre à la fois en amont, vers l'aménagement, et en aval, vers la gestion locative, en raison de l'émergence de développeurs-gestionnaires de fonds spécialisés dans l'immobilier logistique. Ces firmes mêlent participation à l'action publique locale et globalisation financière et logistique. Dans cet article, nous analyserons les ressorts de la financiarisation de l'entrepôt et le modèle économique de ces développeurs développeurs-gestionnaires de fonds. Ensuite, à partir de deux études de cas autour de la métropole parisienne, nous mettrons en lumière les conséquences de cette financiarisation sur l'action publique locale. De cette façon, nous montrerons tout l'intérêt de prolonger l'analyse par les réseaux d'acteurs, mettant en évidence le travail effectué par une diversité d'acteurs publics et privés permettant la commutation du capital vers des territoires particuliers, par un regard précis sur les politiques locales. Dans ce cadre, les théories à portée moyenne des régimes urbains et des coalitions de croissance, resituées dans le contexte actuel de gouvernance multi-niveaux, de dynamiques économiques multi-scalaires propre à la croissance périurbaine, nous semblent à même de montrer non seulement comment les autorités publiques accommodent in fine les critères des investisseurs mais aussi comment les acteurs financiers pèsent concrètement sur l'action publique de ces territoires, leur conception et leur mise en ½uvre. Nous monterons ainsi que la financiarisation de l'immobilier logistique, en apportant une capacité à développer des zones logistiques dans des territoires qui en sont dépourvus, conduit à privatiser les politiques communales et régionales d'aménagement des zones logistiques et, par suite, une grande part des outils de régulation de ce développement économique.