Onderzoek naar de effecten van de erfgoedkarakteristieken van woningen en hun omgeving op de marktprijzen van woningen in Vlaanderen

Het consortium KULeuven-Antea voerde in 2017 in opdracht van het agentschap een onderzoek uit naar de effecten van de erfgoedkarakteristieken van woningen en hun omgeving op de marktprijzen van woningen in Vlaanderen. Het onderzoek kadert in de opdracht van het agentschap om de bijdrage van het onroerend erfgoed aan onze samenleving te onderzoeken en een geschikte methodiek te ontwikkelen om de waarde van onroerend erfgoed op objectieve wijze in beleidsbeslissingen te laten doorwegen, zoals beschreven in de Beleidsnota Onroerend Erfgoed 2014-2019 en Beleidsbrief Onroerend Erfgoed 2017. In een hedonische prijzenanalyse werd onderzocht wat de woningprijsimpact is van de erfgoedkarakteristieken van woningen en hun omgeving in Vlaanderen. Daarvoor werden gegevens uit meerdere databanken gecombineerd, waaronder de ERA vastgoeddatabank en de databank van het agentschap Onroerend Erfgoed. De resultaten tonen aan dat erfgoedkarakteristieken een significant effect hebben op de woningprijs: bouwkundig erfgoed dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris heeft een meerwaarde van 6% beschermde monumenten hebben een bijkomend positief effect op de woningprijs van 6% wat neerkomt op een totaal effect van 12% een woning gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht heeft een meerwaarde van 3% elk bijkomend beschermd monument in een straal van 50m heeft een prijsopdrijvend effect van 1,8 à 2,2% ook de oppervlakte van beschermde monumenten in de omgeving is positief significant, zij het degressief indien het aantal erfgoedobjecten in de omgeving gelijktijdig in het model wordt opgenomen Dit wijst erop dat een sterke concentratie van erfgoedobjecten hoog gewaardeerd wordt door kopers. Een erfgoedobject wordt ook sterker gewaardeerd in een omgeving waar meer erfgoed aanwezig is of in een omgeving met een hogere bevolkingsdichtheid. Een sensitiviteitsanalyse met buffers van 100m toonde verder aan dat erfgoed in de wijdere omgeving minder sterk wordt gewaardeerd dan erfgoed in de directe omgeving. De resultaten van deze studie kunnen gebruikt worden om het gemiddeld nettowoongenot van onroerend erfgoed in cijfers te duiden. Hiermee wordt alvast een deel van het maatschappelijk belang van onroerend erfgoed tastbaar gemaakt. In principe kan het model ook gebruikt worden om de maatschappelijke schade bij afbraak van erfgoed te bepalen. Toepassing van het model op enkele voorbeelden laat echter grote variaties zien in de resultaten waardoor enige voorzichtigheid bij het gebruik voor concrete cases geboden is.