El factor institucional en los resultados y desafíos de la política de vivienda de interés social en Chile

Resumen La política habitacional logró dinamizar la producción y el acceso a la vivienda de los grupos socio económicos de menores ingresos, consiguiendo con ello una disminución importante, sostenida y sustentable de los déficits habitacionales, tanto cualitativo como cuantitativo. Adicionalmente, se generó un crecimiento significativo del ahorro para vivienda, tanto en el número de cuentas como en los montos ahorrados. Sin embargo, diversos problemas están afectando actualmente en forma negativa la efectividad de la política habitacional. Estos problemas deberían abordadarse oportunamente con el objeto de mantener los éxitos logrados hasta la fecha. El ahorro previo está dando señales de agotamiento. Dichas señales parecen asociarse a una pérdida de credibilidad del sistema por parte de los ahorrantes. La evidencia muestra una asignación poco eficiente de los subsidios. Una parte de éstos no se aplica, y la asignación misma no está adecuadamente focalizada postergando a personas y familias de menores ingresos que los necesitan para acceder a una vivienda. En cuanto al crédito, la cartera hipotecaria de los SERVIU presenta una alta morosidad. Esta no está asociada a la incapacidad de pago de los deudores sino que se debería más bien a un comportamiento que parece derivarse de actitudes paternalistas del Estado. Por otra parte, un número importante de personas y familias que trabajan en la ecónomía informal no logran calificar como sujetos de crédito de acuerdo con los parámetros actualmente utilizados. Ello los excluye del crédito hipotecario, y por ende, los margina de la posibilidad de resolver sus problemas habitacionales. A pesar del gran número de viviendas de interés social que se han construido en los últimos diez años, el mercado de esas viviendas denota una falta de profundidad. El escaso número de transacciones de esas viviendas puede atribuirse principalmente a normas que han restringido el desarrollo de ese mercado. En especial el sesgo de la política habitacional en favor de viviendas nuevas que se mantuvo hasta 1996. El trabajo concluye con diversas recomendaciones en relación con los factores arriba mencionados, tendientes a consolidar una política habitacional de vivienda de interés social centrada en el mercado. Estas propuestas tienen presente que las normas generan sus propios sesgos, lo que aconseja una revisión oportuna y periódica de las mismas en función de los resultado obtenidos.