Le financement des professionnels de l’immobilier par les banques françaises en 2017

Dans un contexte toujours marqué par le dynamisme de l’investissement en immobilier d’entreprise, la production de concours aux professionnels de l’immobilier s’élève à 73,1 milliards d’euros en 2017, ce qui représente une hausse de 9,8 % par rapport à l’exercice précédent. La production connaît une croissance particulièrement dynamique en France (+13,1 %), qui représente 64 % des nouveaux concours, et dans le reste du monde (+23,8 %) tandis qu’elle décroît dans le reste de l’UE (-7,3 %). La ventilation de la production par type d’emprunteur est assez stable, les concours aux investisseurs continuant de concentrer la majorité des nouveaux engagements avec une part de marché en très léger repli (-0,4 point de pourcentage (pts) à 55,6 %). Par ailleurs, s’agissant de la nature des biens financés, l’immobilier résidentiel occupe toujours le premier rang avec 37,7 % de la production (+1,2 pt), suivi par les bureaux avec 23 % de la production (+1,5 pt). Cette progression des deux principales classes d’actifs s’effectue au détriment des locaux commerciaux (-0,7 pt à 13,3 %), des locaux d’activité (-0,4 pt à 5,9 %) et des actifs diversifiés (-1,8 pt à 5,9 %) ; par ailleurs, au sein des engagements finançant l’immobilier de bureau, l’Île de France enregistre un repli de 1,7 pt à 10,5 % tandis que la Province et l’étranger enregistrent des hausses respectives de 2 pts et 1,2 pt avec 3,9 % et 8,5 % des nouveaux concours accordés en 2017. Cette hausse de la production s’est faite à des conditions qui restent prudentes et continuent le plus souvent de s’améliorer : - la durée initiale des nouveaux concours enregistre une très légère hausse, passant de 4,9 à 5 ans ; - les taux de pré-commercialisation s’améliorent par rapport à 2016, avec une baisse de la part des opérations présentant un taux de commercialisation nul (les plus risquées ; -1,5 pt à 17,6 %) tandis que les opérations dont le taux est supérieur ou égal à 20 % progressent de 2,9 pts à 79,4 % ; - cette amélioration des conditions de commercialisation se reflète dans la baisse des taux d’apport en fonds propres des marchands de biens et sociétés de promotion ad hoc, la part des opérations où ce taux est inférieur à 10 % – considérées comme relativement moins risquées – ayant progressé de 8 pts sur l’exercice à 45 % ; - seule la dégradation observée sur les ratios de fonds propres des promoteurs vient tempérer ce constat positif : la part des promoteurs affichant un ratio de supérieur ou égal à 20 % a enregistré une baisse de 11,6 pts sur un an à 44 %, tandis que les opérateurs les moins bien capitalisés (i.e. affichant un ratio inférieur à 5 %) ont vu leur poids s’accroître de 9,2 pts à 17,6 %. ? Les expositions brutes sur les professionnels de l’immobilier s’élèvent à 184,2 milliards d’euros soit une augmentation de 6,7 % sur l’exercice, concentrée sur le second semestre de l’année ; rapportées au total de bilan et aux fonds propres, elles enregistrent des hausses respectives de 28 points de base (bps) et 3 pts, à 3 % et 48,8 %. Les différentes zones géographiques, déterminées en fonction de la localisation du bien ou du programme financés, affichent toutefois des évolutions contrastées avec une croissance de 7,8 % en France et de 11,7 % dans le reste de l’UE mais un repli de 5% dans le reste du monde ; la France continue d’occuper le premier rang, avec 58,4 % des encours. Les expositions financent toujours très largement les investisseurs, même si leur poids se réduit légèrement (-0,5 pt à 63,8 %), le segment des promoteurs et marchands de biens enregistrant au contraire une progression de 0,9 pt avec 33,9 % des encours. En termes de ventilation des engagements par type d’actif, les actifs résidentiels (31,1 %) et les bureaux (22,8 %) représentent toujours les deux premières classes d’expositions, avec des variations respectivement de 4 -0,1 pt et +1,8 pt. Toutes les autres classes d’actifs, à l’exception des « autres actifs » (dont la part progresse de 1,1 pt), voient leur poids dans le total des expositions diminuer, la baisse étant la plus marquée pour les actifs diversifiés (-1,9 pt à 11,2 %) tandis que les locaux commerciaux (-0,3 pt à 17,2 %) et les locaux d’activité (-0,5 pt à 7,1 %) subissent des replis plus mesurés. Comme pour la production, les indicateurs de risque témoignent généralement de la prudence des banques sur le secteur : - La durée résiduelle moyenne des concours se replie légèrement, passant de 4,7 à 4,6 ans sous l’effet notamment de la baisse observée dans le reste du monde (-7,4 mois à 3,5 ans), la France (à 5,1 ans) et le reste de l’Europe (à 4,2 ans) affichant des niveaux quasi inchangés par rapport à 2016 ; par ailleurs, l’échéancier des crédits ne fait pas apparaître de concentration excessive des tombées au cours des prochaines années ; - Les indicateurs relatifs aux investisseurs pointent une amélioration de la qualité des expositions : la part des opérations les moins risquées, affichant un ratio « montant du prêt / valeur du bien » (loan to value ou LTV) inférieur à 60 %, progresse ainsi de 1,9 pt à 75 % et les emprunteurs affichant un taux de couverture des intérêts de leur dette par leur excédent brut d’exploitation (interest coverage ratio ou ICR) supérieur ou égal à 3, les moins risqués également, concentrent 75,3 % des encours, contre 66,8 % un an plus tôt. Sur ce dernier critère, la nette amélioration observée est principalement le fait de la France (+13,8 pts à 73,2 %) ; - Le niveau de capitalisation des promoteurs enregistre toutefois une dégradation puisque 33,3 % d’entre eux affichent un ratio de fonds propres inférieur à 10 %, contre 28,7 % un an plus tôt (+4,5 pts). Dans ce contexte, le taux d’expositions douteuses brutes s’élève à 4,36 % fin 2017 toutes zones confondues (en diminution de 59 bps) ; s’il baisse en France (-54 bps à 2,66 %) et dans le reste de l’UE (-151 bps à 9,46 %), il progresse légèrement dans le reste du monde de (+5 bps à 1,66 %). Par ailleurs, le segment de la promotion continue de présenter des taux d’expositions douteuses brutes nettement supérieurs au segment des investisseurs. Enfin, on relève que, contrairement aux deux autres régions, le reste de l’Europe enregistre un taux d’expositions douteuses brutes non nul sur le segment des grandes foncières cotées (14,2 % à fin 2017). Le taux de provisionnement s’inscrit quant à lui en hausse, tant en moyenne (+2,2 pts à 38,4 %), que sur les trois régions (+2 pts pour la France à 39 %, +1,2 pt pour le reste de l’Europe à 35,5 % et +13 pts à 65,2 % pour le reste du monde). Enfin, en dépit de la hausse de la part des expositions traitées en méthode standard (+1,1 pt à 43 %), le taux de pondération moyen des expositions se replie légèrement (-1,7 pt) sous l’effet principalement de la baisse des taux de pondération des encours traitées en méthodes standard (-2,4 pts à 80,6 %) comme avancée (-2 pts à 37,9 %).