Le financement des professionnels de l’immobilier par les banques françaises au premier semestre de 2016

Avec 33,6 milliards d’euros de nouveaux concours mis en place au premier semestre 2016, la production sur le marché de l’immobilier commercial poursuit une tendance très dynamique : si elle fléchit de 5,5 % par rapport au second semestre 2015 où l’activité avait été particulièrement soutenue sur le marché de l’investissement, la production du premier semestre de 2016 s’inscrit en effet en nette hausse par rapport à la même période de l’année précédente (+26 %). Toutes les zones géographiques sont concernées, avec une augmentation de la production entre les premiers semestres de 2015 et 2016 de 21,4 % en France et de 32,8 % dans le reste de l’Europe comme dans le reste du monde ; de fait, le poids de l’Hexagone se réduit sur la période (-2,2 points de pourcentage (pts) à 57,7 %), alors que le reste de l’Europe et le reste du monde voient leur contribution progresser de 1,3 et 0,8 pt à 26,2 % et 16,1 %. La répartition de la production par type d’emprunteur varie peu : si la part des investisseurs demeure toujours prépondérante, à 56,8 %, leur poids diminue de 3,2 pts au profit des promoteurs et marchands de biens. La part de ces derniers augmente ainsi à 41,6 %, celle des autres emprunteurs étant stable à 1,6 %. La ventilation de la production par type d’actif consacre une nouvelle fois la première place de l’immobilier résidentiel avec 34,6 % des nouveaux concours tandis que la part des bureaux diminue à 21,9 %, enregistrant une deuxième baisse semestrielle consécutive (-0,5 pt après -3,1 pts) ; à l’inverse, la part de marché des actifs diversifiés marque une forte hausse à 12,7 % (+3,7 pts) de même que celle des autres actifs (+3,3 pts à 9,9 %). Enfin, fait nouveau par rapport aux semestres précédents et même si cette évolution doit être interprétée à ce stade avec prudence, la part des opérations financées avec un taux de pré-commercialisation nul ressort à 16,3 % au premier semestre 2016 (contre 0.3 % déclaré au second semestre 2015) – mouvement en partie dû à l’affinement des données collectées et dont il conviendra de suivre l’évolution avec attention. Le poids relatif de ces opérations peut s’expliquer par le dynamisme de la demande sur certains marchés mais de telles opérations doivent alors être assorties de garanties suffisantes pour couvrir le risque en cas de retournement du marché. Les expositions ont, quant à elles, augmenté de 2,4 % sur les six premiers mois de 2016 à 166,2 milliards d’euros, dont 97,4 milliards sur la France, qui enregistre une progression de 4,4 % par rapport à fin 2015 ; à l’étranger, les expositions croissent de 1,5 % dans le reste de l’Europe tandis qu’elles diminuent de 3,5 % dans le reste du monde. Au final, la France représente 58,6 % des encours, contre 57,5 % à l’échéance du 31 décembre 2015 (+1,1 pt), alors que les parts du reste de l’Europe (-0,3 pt) mais surtout celle du reste du monde (-0,9 pt) sont en baisse. La répartition des engagements par bénéficiaire fait toujours apparaître la prépondérance de la clientèle d’investisseurs (64 % et +0,5 pt) devant les promoteurs et marchands de biens (33,4 % ; -0,2 pt), la part des autres bénéficiaires restant marginale. Par ailleurs, s’ils restent encore minoritaires, les actifs diversifiés et les autres actifs voient leurs parts dans les expositions totales progresser chacune de 1,5 pt à, respectivement, 12,2 % et 9,5 % ; ces évolutions se font au détriment de l’immobilier résidentiel, dont le poids enregistre un recul de 4,4 pts à 30,9 %, tandis que celui de l’immobilier de bureau reste stable (22 %). En termes de profil de risque, la situation des établissements s’améliore avec un taux d’expositions douteuses brutes qui se replie de nouveau de 24 points de base (bps) par rapport au second semestre de 2015 ; des différences marquées subsistent néanmoins d’une zone géographique à l’autre. Les provisions diminuant davantage que les expositions douteuses, le taux de provisionnement s’érode de 1,1 pt à 37,5 %. Enfin, les banques paraissent faiblement exposées à un risque de baisse des prix, trois-quarts des crédits pour lesquels cette information est disponible affichant une LTV en cours de vie inférieure ou égale à 60 %.