Le financement de l’habitat en 2014

Les prix sur le marché de l’immobilier résidentiel ont poursuivi, en 2014, leur repli graduel entamé depuis 2012 : à l’échelle nationale, ils ont enregistré une nouvelle baisse de 2,4 %, le mouvement étant toujours plus marqué en Province (-2,5 %) qu’en Île de France (-2 %) ou à Paris (-2,2 %). Quant à l’activité, elle a connu des évolutions contrastées : après une reprise au 1er semestre, les transactions se sont de nouveau repliées dans l’ancien pour enregistrer une légère baisse sur un an à fin décembre 2014 (-3,5 %), qui s’est légèrement amplifiée au 1er trimestre 2015 (-4,8 % à fin mars) ; le marché du neuf enregistre en revanche un net rebond depuis le dernier trimestre 2014. Dans ce contexte, la production de crédits à l’habitat des banques françaises s’est contractée de près de 19 % en dépit de la poursuite de la baisse des taux des crédits, qui atteignent des niveaux historiquement bas ; dans le même temps, les encours ont poursuivi leur croissance à un rythme toutefois extrêmement mesuré (+2,3 %), inférieur à celui de 2013 (+3,9 %) et proche de ceux observés au sortir de la crise immobilière des années 1990. Dans l’ensemble, l’analyse des risques des banques sur le financement de l’habitat en France en 2014 ne fait pas ressortir d’alerte particulière : la production, de même que les encours, continuent d’être très majoritairement composés de crédits à taux fixe et la quasi-totalité des crédits en portefeuille bénéficie d’une garantie, notamment d’un établissement de crédit ou d’un organisme d’assurance ; plusieurs indicateurs laissent en outre entrevoir une réorientation de l’offre bancaire vers les clients les plus aisés, qui présentent un risque a priori plus faible : en dépit de la poursuite de la hausse du prêt moyen, qui évolue désormais de façon déconnectée de celle des prix de l’immobilier depuis 2012, la durée moyenne à l’octroi et le taux d’effort s’inscrivent en baisse depuis la crise ; selon les estimation de l’Autorité de Contrôle prudentiel et de Résolution (ACPR), le revenu moyen des emprunteurs a en effet augmenté de 28,1 % depuis 2003. Les politiques d’octroi continuent de se fonder en premier lieu sur l’analyse de la solvabilité des emprunteurs plutôt que sur la valeur des biens financés et les banques paraissent relativement protégées contre un choc sur les prix. À cet égard, la LTV moyenne de l’encours de crédit à l’habitat est restée inchangée entre 2013 et 2014, à 52,3 %, la poursuite de la baisse des prix ayant été compensée par l’accélération du rythme d’amortissement des concours compte tenu du raccourcissement de la durée initiale des opérations et de la baisse des taux des nouveaux prêts ; en moyenne, il faudrait ainsi que les prix baissent d’un peu plus de 47 % pour que la valeur des biens financés devienne inférieure au capital restant dû des crédits. Enfin, l’analyse individuelle fait apparaître que les banques couvertes par l’enquête affichent, dans l’ensemble, un profil de risque moyen ; sur la production, en particulier, les pratiques d’octroi relativement plus souples observées pour certaines banques sur certains critères sont en effet généralement compensées par des règles plus strictes sur d’autres. En dépit d’un diagnostic d’ensemble plutôt favorable, plusieurs points d’attention nécessitent cependant d’être mentionnés : - Après avoir sensiblement reflué début 2014, les rachats de crédit externes ont enregistré un très vif rebond depuis le 3ème trimestre de l’année et atteignent, tant en valeur absolue que relative, des niveaux inédits depuis janvier 2010 ; de façon analogue, les informations collectées par l’ACPR auprès de quelques banques montrent que les renégociations ont très fortement augmenté pour plusieurs d’entre elles sur la même période. Si ces évolutions, qui reflètent l’intense concurrence entre les banques, ont un impact positif temporaire sur leur compte de résultat, au travers des pénalités de remboursement anticipé et frais de renégociation qu’elles génèrent, ainsi que, plus durablement, sur la solvabilité des emprunteurs, elles soulèvent néanmoins des interrogations quant au caractère suffisant de la tarification des nouveaux prêts, et à l’évolution de la rentabilité future des portefeuilles de crédits à l’habitat ; - Les encours douteux bruts poursuivent leur progression observée depuis la crise et représentent une part croissante du stock de crédits à l’habitat, même si elle reste encore légèrement inférieure à 2001 et nettement plus basse que pour l’ensemble des crédits à la clientèle. Dans le même temps, le coût du risque a atteint son niveau le plus élevé en valeur absolue en 2014 ; même si, rapporté aux encours, il reste inférieur à son pic de 2009 ainsi qu’au coût du risque moyen des banques, il enregistre une évolution divergente de ce dernier depuis 2011. Dans les deux cas, la dégradation de la sinistralité des portefeuilles de crédits à l’habitat semble provenir du segment des primo-accédants, dont le taux d’encours douteux bruts et le coût du risque ont, respectivement, quadruplé et triplé depuis 2010. Pour autant, une analyse économique fait ressortir que, pour le moment, le système bancaire français dans son ensemble dispose de fonds propres et de ressources assimilées, chez les banques prêteuses mais également chez les garants (fonds de garantie, provisions techniques…), largement dimensionnés par rapport au coût du risque observé sur les crédits à l’habitat ; - Une part importante de la production de deux banques provient de produits hybrides, mixant notamment prêts à taux fixe et à taux variable et assortis de différentes options a priori à la main de l’emprunteur ; si, sur la base des données collectées dans le cadre de l’enquête, ces crédits ne représentent qu’une part très réduite des nouveaux prêts à l’échelle du système bancaire français, il convient que les banques concernées évaluent très précisément les risques qu’ils comportent, tant pour les emprunteurs que pour elles-mêmes, dans le cas notamment où ces derniers viendraient à générer des litiges avec leurs clients.