Le financement de l’habitat en 2018

Dans un environnement de taux d’intérêt durablement bas, le marché de l’immobilier résidentiel a été très dynamique en 2018 : le nombre de transactions a atteint un nouveau pic historique de 970 000 ventes, bien au-delà de la moyenne de 788 000 observée depuis 2000, tandis que l’indice INSEE des prix dans l’ancien a progressé de 3,2 % en métropole (+4,2 % en Île-de-France et +2,8 % en Province). Dans cet environnement porteur, la production annuelle de crédits à l’habitat s’est élevée à 203 milliards d’euros en 2018, un chiffre toujours nettement supérieur au montant moyen annuel depuis 2003 (145 milliards d’euros), bien qu’en baisse par rapport à 2017 (-26 %). Ce retrait s’explique par la chute des rachats de crédits externes (-67 %), qui sont passés de 23,6 % de la production annuelle en 2017 à 9,5 % en 2018 et se maintiennent à ce niveau au premier trimestre 2019. Dans le même temps, les encours de crédits à l’habitat ont franchi en 2018 la barre des 1 000 milliards d’euros (1 010 milliards au 31 décembre 2018), enregistrant sur l’année une croissance de 5,8 % qui se maintient à ce rythme au premier trimestre 2019. Les crédits à l’habitat octroyés par les banques françaises continuent d’être presque exclusivement à taux fixe (98,5 % de la production en 2018), limitant ainsi les risques liés à une éventuelle remontée des taux pour les ménages, tandis que la quasi-totalité de l’encours (96,9 %) bénéficie d’une protection de type caution, hypothèque ou garantie, permettant de limiter les pertes en cas de défaut d’un emprunteur pour les banques. À cela s’ajoute une politique d’octroi principalement basée sur l’appréciation de la solvabilité de l’emprunteur, mesurée notamment au travers du taux d’effort à l’octroi (debt service to income ou DSTI) et non sur la valeur du bien financé.