Los efectos del sector público en el financiamiento de la vivienda: el mercado hipotecario en Uruguay

El presente trabajo estudia el mercado hipotecario de viviendas en Uruguay. El principal operador del mercado es el banco Hipotecario del Uruguay (BHU) una institución estatal que concentra más del 80% del total de los créditos. Esta institución se ha visto en dificultades financieras lo que determina que actualmente se esté procesando su reforma. Sus dificultades se debieron principalmente a injerencias políticas en decisiones de carácter técnico, a dificultades prácticas (y no legales) para ejecutar los casos morosos y a la crisis general del sistema financiero en Uruguay. El análisis de los estados contables del BHU muestra un grave descalce financiero tanto en monedas como en plazos, además de una cartera de créditos con un elevado grado de morosidad. En cuanto al sector privado, el mismo es discriminado en favor de esta institución pública en lo que tiene que ver con la posibilidad de ejecución de morosos. Las etapas legales que implica la ejecución de una hipoteca tanto para el BHU como para los privados son descriptas en detalle, se realiza una estimación en base a los remates judiciales del 2001 de los plazos reales que implica la ejecución de la garantía y se construyen ejemplos con los costos que implica la ejecución según el monto de la hipoteca. El plazo promedio que le toma a los privados para llegar al remate judicial desde el momento en que se declara el embargo por parte del juzgado es de 601 días. El costo del proceso de ejecución está entre un cuarto y un medio del valor de la hipoteca según el monto de la misma. Finalmente se realiza utilizando modelos de variable dependiente cualitativa una estimación de las probabilidades de acceso a crédito hipotecario y a la propiedad de la vivienda. Hemos encontrado que la cantidad de integrantes del hogar, su nivel de ingreso, la estabilidad del núcleo familiar, la edad del jefe de hogar, y la condición de empleado público del jefe de hogar afectan positivamente la probabilidad de obtener un crédito hipotecario de vivienda. En cambio, respecto a la educación del jefe de hogar y la localización en la capital no se obtuvieron resultados robustos. Finalmente, hemos encontrado evidencia de discriminación a favor de hogares encabezados por mujeres. Este último resultado debe tomarse con cuidado debido a la probable presencia de problemas de autoselección en la muestra.