Оценка среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в Московской области // Assessment of Average Market Investment Returns in Development of the Residential Real Estate in the Moscow Region

In the previous work, G.M. Sternik and S.G. Sternik justified the options for the method of assessing the average current annual return on investment in residential real estate development, depending on the nature and content of the initial data on the costs contained in the sources of information (construction costs or total investment costs). Based on the analysis of the composition of the elements of development costs used in various data sources, we corrected the coefficients that allowed us to move from the assessment of the current annual return on investment in development in relation to the cost (full estimated cost) of construction to the assessment of the current annual return on investment in relation to the total investment costs. This calculation method was tested on the example of the housing market inMoscow. As a result, we concluded it is possible its use for investment management in the housing market. In this article, based on G.M. Sternik and S.G. Sternik’s methodology for assessing the return on investment into the development, and taking also into account the increase of information openness of the real estate market, we improved the calculation formulas, using new sources of the initial data, and recalculated the average market return on investment into the development of residential real estate in the Moscow region according to the data available for 2014–2017. We concluded that, since 2015, the average market return on investment takes negative values, i.e. the volume of investment in construction exceeds the revenue from sales in the primary market. However, in the second half of 2017, the indicator has increased to positive values, which was due to a greater extent of the decrease in the volume of residential construction in the region. The data obtained by us, together with the improved method of calculations, allow predicting with high reliability the potential of the development of the regional markets of primary housing for the purpose of investment and state planning of housing construction programs. Ранее Г.М. Стерник и С.Г. Стерник обосновали варианты методики оценки среднерыночной текущей годовой доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в зависимости от характера и содержания исходных данных о затратах в используемых источниках (себестоимость строительства или полные инвестиционные затраты) [1]. На основании анализа состава элементов затрат на девелопмент, используемого в различных источниках, получены корректирующие коэффициенты, позволяющие перейти от оценки текущей годовой доходности инвестиций в девелопмент по отношению к себестоимости (полной сметной стоимости) строительства к оценке текущей годовой доходности по отношению к полным инвестиционным затратам. Методика апробирована на примере рынка жилья Москвы, в результате чего доказана возможность ее использования для управления инвестициями на рынке жилья. В настоящей работе на основании методики по оценке доходности девелопмента Г.М. Стерника и С.Г. Стерника и с учетом повышения информационной открытости рынка недвижимости доработаны формулы расчета с использованием новых источников исходных данных и проведен расчет среднерыночной доходности инвестиций в девелопмент жилой недвижимости в Московской области по данным за 2014–2017 гг. Сделан вывод, что, начиная с2015 г. показатель среднерыночной доходности принимает отрицательные значения, т.е. объем капиталовложений в строительство превышает выручку от продаж на первичном рынке. Однако во II полугодии2017 г. показатель вырос до положительных значений, что связано в большей степени со снижением объемов жилого строительства в регионе. Полученные данные в совокупности с усовершенствованной методикой исследования позволяют с высокой достоверностью прогнозировать потенциал развития региональных рынков первичного жилья в целях инвестиционного и государственного планирования жилищно-строительных программ.