Оценка Показателей Рынка Недвижимости По Статистическим Данным На Основе Многомерного Логарифмически Нормального Закона

Статья посвящена исследованию рынка недвижимости на предмет наличия объективно обоснованных закономерностей ценообразования, формирования коэффициента капитализации и рентной ставки. Авторами статьи предлагается метод оценки показателей рынка недвижимости: коэффициента капитализации, рыночной стоимости недвижимости, рентной ставки на основе стохастической модели ценообразования. В применяемой модели главная стохастическая компонента представляет собой случайный вектор, составленный из совместно нормально распределенных логарифмов цен продаж и рентных ставок. Данный метод может быть использован для получения объективно обоснованных текущих рыночных показателей рынка недвижимости. Соответствие эмпирических распределений цен совместному логнормальному закону распределения вероятностей подтверждается статистическими данными по рынку недвижимости Санкт-Петербурга. Для проверки статистических гипотез используется критерий согласия Колмогорова – Смирнова. В соответствии со стандартами оценки Европейского союза, Великобритании, США, Российской Федерации, под рыночной стоимостью понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Рыночная стоимость рассматривается как числовая характеристика (мода) плотности распределения случайной величины (цен предложений или цен сделок). Коэффициент капитализации рассматривается как случайная величина, имеющая условное логарифмически нормальное распределение при условии, что стоимость недвижимости или значение рентной ставки известны. В статье приводится пример распределений цен предложений, цен сделок на рынке стрит-ритейла (коммерческая торговая недвижимость) в г. Санкт-Петербурге в 2013 г. Произведен расчет коэффициентов капитализации для условных распределений. Показано, что коэффициент капитализации имеет сложную вероятностную природу и не является константой. Получено, что в рамках использования разработанной авторами стохастической модели ценообразования, при условии, что цены продажи и рентные ставки имеют совместное логарифмически нормальное распределение, оценки рыночной стоимости (рыночной ставки арендной платы), полученные сравнительным и доходным подходами, совпадают и не требуют обычной процедуры согласования.