Cycle immobilier et politique du logement : comparaison internationale et étude du cas britannique

[fre] Un grand nombre de pays développés ont connu, au cours des dix dernières années, un cycle immobilier particulièrement dynamique. En baisse tendancielle depuis le milieu des années soixante-dix, l'investissement logement s'est stabilisé (France, Royaume-Uni) ou a ralenti son déclin (Europe du Nord) sur l'ensemble du dernier cycle.. Cette inflexion s'explique essentiellement par deux facteurs. Les politiques du logement ont davantage favorisé le statut d'accédant à la propriété pour stimuler l'investissement privé et compenser le désengagement de l'Etat. Simultanément, la déréglementation financière a permis de financer ces investissements par un recours accru au crédit.. Le cas britannique illustre parfaitement ces changements. Dès 1979 la politique du logement s'est orientée radicalement vers le « droit à l'achat » pour tous tandis que se libéralisaient les marchés financiers. De fait, la reprise de l'investissement logement a été liée exclusivement à l'émergence d'une demande solvable d'accession à la propriété jusque là non exprimée. En contrepartie, le taux d'endettement des ménages a rapidement augmenté, dépassant les autres pays. Durant la période de flambée des prix, la montée des risques a été masquée par un effet d'illusion patrimoniale, les investisseurs s'endettant pour acheter un bien dont la valeur augmentait très rapidement. Les déséquilibres sont apparus avec le resserrement de la politique conjoncturelle. La hausse des taux d'intérêt s'est répercutée presque instantanément sur les charges financières de la dette hypothécaire, les contrats étant à taux variable. Le retournement a été brutal. Le secteur de l'immobilier est entré alors dans une crise profonde dont il sort à peine.. Que peut-on dire des perspectives à moyen terme du secteur immobilier britannique ? La reprise de l'investissement logement permise par l'arrivée des primo-accédants ayant un accès plus facile au crédit, a probablement atteint ses limites. Les déboires récents devraient inciter à limiter dans l'avenir les risques d'insolvabilité associés à la dynamique de l'endettement. De plus, les facteurs socio-démographiques, qui ont soutenu la demande, devraient s'affaiblir. Cependant, étant donné l'ancienneté du parc de l'immobilier résidentiel au Royaume-Uni, de nouveaux investissements seront nécessaire à moyen terme pour renouveler une partie des logements, tandis qu'une nouvelle voie en faveur de l'investissement locatif pourrait s'ouvrir. [eng] Property cycle and housing policy :. international comparison and study of the British case. Christine Rifflart. Most of the countries have seen during the last ten years a very ample property cycle. Declining during the seventies, housing investment has stabilised (France, United Kingdom) or slackened (Northern Europe,...) in the last cycle.. This inflexion is mainly caused by two factors. Housing policies have increased the incentives to home buyers to fuel private investment. Meanwhile, financial deregulation has permitted the financing of these projects by an increased use of credits.. The British case is a good exemple of these changes. From 1979, housing policy has entirely moved towards the « right to buy » for everybody while financial markets were liberalised. Actually, the housing investment recovery was explained by the emergence of a new demand which was until then unexpressed. In turn, the debt income ratio raised very quickly, surpas-sing that in other countries. During the house price boom period, rising risks were hidden by a wealth illusion effect. Imbalances appeared when the monetary policy became more restrictive The increase in interest rates was immediately passed on to mortgage debt interest payments The downturn was abrupt and the property sector moved into crisis from which it was just emerging As for the British medium term outlook investment dynamics allowed by the entry of first time buyers on the housing market is probably over with the earlier disappointments Moreover socio demographic effects on demand will further reduce demand However rebuilding needs could be required due to the age of the residential property stock while another solution could be found in investment in rental property