Una nota teórica sobre el papel del acceso al crédito en el comportamiento del precio de la vivienda

Uno de los elementos esenciales del análisis del mercado inmobiliario es la evaluación de las condiciones de financiación de los hogares. Con frecuencia, los modelos de valoración incorporan alguna medida del tipo de interés de los préstamos hipotecarios o del coste de uso de la inversión en activos residenciales. Sin embargo, en general no se considera directamente la presencia de restricciones que impiden a los agentes obtener toda la financiación deseada al tipo de interés prevaleciente. El racionamiento al que estas restricciones dan lugar, como el nivel de los tipos de interés o el de la renta, constituye un determinante de la demanda de inmuebles y, por lo tanto, afecta a los precios de equilibrio del mercado. En este artículo se resume un reciente trabajo, de Arce y López-Salido (2006), en el que se analiza el papel de las restricciones de crédito en el funcionamiento del mercado de la vivienda en propiedad y en el de alquileres. Con este fin se propone un modelo en el que la decisión de cómo acceder a una vivienda se contempla como una pura opción de inversión, una decisión de consumo, o ambas a la vez. En concreto, del trabajo se deriva una relación entre la ratio del precio de la vivienda y los alquileres —una magnitud utilizada habitualmente en los ejercicios de valoración de la vivienda— y el tipo de interés que depende del grado de holgura de las restricciones crediticias que soportan los hogares. Tras esta introducción se describe la estructura general del modelo. Posteriormente, se presentan los principales resultados, incluyendo la caracterización del nivel de equilibrio de los precios de la vivienda y de los alquileres, y los efectos que en los mismos producen los cambios en las condiciones financieras de la economía. Por último, se presentan algunas conclusiones.