Performancemessung für Bestandsimmobilien mit zeitlichen Grenzgewinnen und Net Present Values: Überlegungen zum Aufbau und Einsatz wertorientierter Controllingkennzahlen für ein effektives Immobilienmanagement auf der Grundlage eines Fallbeispiels

Vermietete Bestandsimmobilien der erwerbswirtschaftlichen Wohnungswirtschaft sind naturgemäß dem Einkommensstreben der Immobilieneigentümer (nachfolgend: Investoren) unterworfen. Vermietung und ggf. Verwertung von Immobilien sollen sich für Investoren rechnen! Dies übt entsprechenden Druck auf das laufende Immobilienmanagement aus: Leerstand soll vermieden, die ortsübliche Vergleichsmiete mit jedem Mietverhältnis mindestens erreicht, Instandhaltungsmaßnahmen sollen optimiert werden und dergleichen mehr. Stellen wir uns eine beliebige Wohn- oder Gewerbeimmobilie an ihrem Mikrostandort vor, mit der im abgelaufenen Jahr ein positives EBITDA erreicht wurde, stellt sich die Frage: Ist das erzielte EBITDA hoch genug? Reicht es aus Sicht der Investoren? Oder besteht für die Zukunft Handlungsbedarf? So kann man für Bestandsimmobilien bspw. die bisherige Abschöpfungsstrategie fortsetzen, aber alternativ auch eine Liquidation in Erwägung ziehen. Anstelle Abschöpfung kann ein Wechsel zu einer Modernisierungsstrategie erfolgen, verbunden mit der Hoffnung, dass durch die „Revitalisierung“ oder das „Redeve-lopment“ der Immobilienwert aus Investorensicht nachhaltig gesteigert werden kann. Eine Antwort auf diese Fragen geben regelmäßige Performancekontrollen, die auf Basis einer internen Mittelfristplanung durchgeführt werden können. Der Beitrag zeigt auf Basis eines Fallbeispiels, warum der sog. zeitliche Grenzgewinn eine Spitzenkennzahl im laufenden Geschäftsmodell der Immobilienwirtschaft darstellen könnte und wie er sich auf verschiedene strategische Handlungsalternativen anwenden und zum Net-Present-Value-Konzept, das den State of the Art im Investitionsmanagement namhafter Unternehmen darstellt, er-weitern lässt.