Logement : toujours plus haut ?

Depuis 1997, les prix immobiliers ont fortement augmenté (+ 135 % au Royaume-Uni, + 120 % en Espagne, + 60 % en France et aux États-Unis). Ce boom immobilier s’est appuyé sur un revenu des ménages dynamique et des conditions de financement particulièrement favorables (bas niveau des taux d’intérêt et concurrence accrue sur le marché du crédit). À l’exception des français, les ménages de ces pays sont aujourd’hui très endettés. L’exubérance du marché immobilier a soutenu la croissance, non seulement par le biais de l’investissement logement, mais aussi de la consommation. Par un effet richesse, la valorisation du patrimoine immobilier des ménages a incité ces derniers à réduire leur taux d’épargne. De plus, aux États-Unis et au Royaume-Uni, les ménages ont pu renégocier leurs prêts et dégager ainsi des liquidités qui leur ont permis d’accroître leur consommation. À l’automne 2004, les perspectives de ralentissement de la demande posent la question d’une surévaluation des prix et d’un excès d’offre. Selon des études empiriques, les prix de l’immobilier seraient surévalués de 10 à 20 % en Espagne et au Royaume-Uni, légèrement surévalués en France et en ligne avec les fondamentaux aux États-Unis. En revanche, il ne semble pas y avoir d’excès d’offre, sauf peut-être en Espagne, où des signes de ralentissement commencent à se faire sentir, comme c’est déjà le cas aux États-Unis. Nous faisons l’hypothèse que, face aux perspectives de ralentissement de la demande qui se profilent, l’offre s’ajusterait rapidement et donc que l’ajustement nécessaire des prix immobiliers serait progressif. À l’horizon 2005, le marché immobilier contribuerait moins à la croissance, mais ne remettrait pas en cause le mouvement de reprise de l’activité.