Créditos hipotecarios a tipo de interés fijo frente a tipo variable: comparación de riesgos e implicaciones macroeconómicas

Según la modalidad de fijación de los tipos de interés, los préstamos hipotecarios se suelen clasificar entre los de tipo fijo y los de tipo variable. En los primeros el coste de financiación no varía en términos nominales durante la vida del crédito, mientras que en los segundos se revisa regularmente, en un plazo que no suele superar el año, según la evolución de una referencia externa. Dicha clasificación, aunque conceptualmente útil, no agota todas las modalidades disponibles en el mercado. Así, existen algunos préstamos, denominados mixtos, en los que el tipo se fija durante un período superior al año y posteriormente se revisa de acuerdo con una referencia externa a corto o medio plazo. En el mercado hipotecario español han ido ganando peso los contratos a tipo variable. Así, de acuerdo con los datos de una encuesta realizada recientemente por el Banco de España, a finales de 2002 el 97,7% del saldo del crédito hipotecario para la adquisición de viviendas gestionado por las entidades era a tipo variable, casi 12 puntos porcentuales (pp) por encima del dato correspondiente a finales de 1997. Aunque no existe información equivalente anterior a esa fecha, todo apunta a que, desde una perspectiva de más largo plazo, el aumento de la importancia de los contratos a tipo variable es todavía más significativo. Así, según la información de los balances de las entidades, en 1991 dicha modalidad solamente concentraba el 21% del crédito a otros sectores residentes, que incluye tanto el obtenido por los hogares como por las sociedades no financieras para la compra de vivienda o para otros fines, frente al 34% en 1995 y al 61% en junio de 2003. El análisis de los riesgos asociados a los créditos a tipo variable y su comparación con los de los de tipo fijo son, pues, importantes para valorar las posibles implicaciones del creciente endeudamiento de los hogares sobre sus decisiones de gasto y, en última instancia, sobre su capacidad para hacer frente al servicio de la deuda. En dicho contexto, este artículo analiza los riesgos asociados a ambas modalidades de préstamos tanto para los prestamistas como, sobre todo, para los prestatarios, considera los costes para estos últimos y discute algunas implicaciones macroeconómicas. El resto del artículo se organiza de la siguiente forma. En la sección segunda, se discuten los riesgos y costes asociados a los préstamos a tipo fijo y variable. En la sección tercera, se realiza un ejercicio de simulación de la evolución de la carga financiera para ambas modalidades. En la sección cuarta, se analizan algunos contratos alternativos que limitan la variabilidad de la carga financiera asociada a los créditos a tipo variable. Finalmente, la sección quinta resume las principales conclusiones.